De koop ‘en viager’

Heel wat (vooral oudere) Fransen hebben een hypotheekvrij huis, maar onvoldoende inkomen voor hun levensonderhoud. Zij willen hun stenen graag omzetten in contanten en dat kan via de verkoop “en viager”.

De koop “en viager” houdt een transactie in waarbij de verkoper het genot van de woning kan behouden. Vaak wordt een dergelijke koopconstructie gehanteerd als de verkoper een aanvulling op zijn pensioen wenst of een volledig pensioen wenst te verkrijgen.

Hoe werkt het precies?

Ten eerste zal de waarde van de woning in het economisch verkeer duidelijk moeten worden. Door middel van een taxatie zal de waarde van de woning worden bepaald. Vervolgens speelt de leeftijd van de verkoper een belangrijke rol. Aan de hand van een tabel (zie onderaan dit artikel) stelt men de levensverwachting van de verkoper vast. De koopsom kan dan ook uit twee componenten bestaan, namelijk uit een bedrag ineens (“bouquet” genoemd) en een periodiek uit te keren bedrag (“rente” genoemd). Zodra de leveringsakte (“acte de vente”) is gepasseerd, wordt de koper eigenaar. Dit is echter in tegenstelling tot de in Nederland bekende huurkoop, waarbij de verkoper eigenaar blijft totdat de laatste huurkooppenning is betaald.

Een rekenvoorbeeld.

Stel dat de waarde van de woning bij een verkoop “en viager” € 800.000 is. De verkoper heeft een leeftijd van 67 jaren. Volgens de vastgestelde tabel is de viager coëfficiënt in dat geval: 10,579. Stel vervolgens dat de verkoper een “bouquet” verkrijgt van € 200.000. Er blijft dan nog een bedrag over van € 600.000 dat als “rente” in periodieke tranches van (meestal) een maand aan de verkoper moet worden betaald. De “rente” wordt als volgt berekend:

€ 600.000 : 10,579 = € 56.716,14 per jaar.

€ 56.716,14 : 12 = € 4.726,35 per maand, levenslang!

Naarmate de verkoper ouder is, neemt zijn levensverwachting verder af en daarmee natuurlijk ook de viager coëfficiënt. Stel de verkoper is 80 jaren oud, dan is de viager coëfficiënt: 6,723. De berekening van de “rente” is in dat geval dus als volgt:

€ 600.000 : 6,723 = € 89.245,87 per jaar.

€ 89.245,87 : 12 = € 7.437,16 per maand, levenslang!

Verhouding “bouquet”/”rente”

De verhouding “bouquet”/”rente” is volledig vrij. Zo behoeft de verkoper geen “bouquet” te berekenen en kan hij genoegen nemen met slechts de “rente”. De regel geldt: hoe hoger het “bouquet” hoe lager de “rente” en omgekeerd. Voor personen met een laag of geen pensioen is deze vorm van verkoop een ideale manier om toch levenslang een pensioen te genieten. De “rente”  stopt namelijk pas op het moment dat de verkoper overlijdt.

Viager occupé / viager libre

Daarbij bestaat ook nog de mogelijkheid om van de woning gebruik te blijven maken. Wij spreken in een dergelijk geval van een “viager occupé”. De berekening van de rente is in het geval van een “viager occupé” gebaseerd op de viager coëfficiënten, zoals onderstaand in de tabel aangegeven.

Als de koper gelijk het genot van de zaak krijgt, dan spreken we van een “viager libre”. De waarde in het economische verkeer van de woning is in dat geval tussen de 25% en 50% hoger, omdat de koper immers direct gebruik kan maken van de woning. In een dergelijk geval is uiteraard de “rente” dan ook hoger.

Voordelen van kopen “en viager”

De koop “en viager” brengt verschillende voordelen met zich mee. Ten eerste belegt de koper zijn geld in vastgoed voor een relatief laag bedrag (“bouquet”) of hij hoeft alleen maar een maandelijks bedrag te voldoen, indien hij slechts een “rente” betaalt.  Er is daarom over het algemeen geen lening nodig voor een aankoop “en viager”, omdat de “rente” die betaald wordt aan de verkoper, in geval van een lening aan de bank betaald zou worden. Als

Als de verkoper zijn levensverwachting niet haalt, heeft de koper een (groot) voordeel behaald, omdat de betaling van de “rente” immers stopt als de verkoper overlijdt. Mocht daarentegen de verkoper zijn levensverwachting overstijgen, dan schuilt daar voor de koper een zeker risico in. In dat geval zal de koper uiteindelijk een hoger bedrag betalen, dan de waarde van de woning.

Daarbij moet wel worden bedacht dat, indien er een lening bij een bank wordt afgesloten, er ook een hoger bedrag aan de bank wordt terugbetaald, middels de verschuldigde rente, dan het bedrag dat is geleend.

Ontbindingsclausules

In de “acte de vente” wordt vaak een ontbindingsclausule opgenomen. Deze houdt in dat, indien de koper stopt met het betalen van de “rente”, de koop wordt ontbonden en de verkoper weer volledig eigenaar wordt van de woning. Voor een koper is het daarom van groot belang dat hij iedere maand tijdig de rente betaalt. Ook kan in de “acte de vente” een indexering van de “rente” worden opgenomen, waardoor deze ieder jaar wordt geïndexeerd. Voor de goede orde merk ik op dat dergelijke clausules niet verplicht zijn, dit zijn punten van onderhandeling met de verkoper.

In het geval van een “viager occupé” blijven het onderhoud, de reparaties, de “taxe d’habitation” en de facturen van de nutsbedrijven betreffende de verkochte woning, voor rekening van de verkoper.

Als de woning “en viager libre”, dus vrij is, komen deze kosten uiteraard voor rekening van de koper.

Mooie aanvulling op het pensioen!

Op dit moment zijn maar 1% van alle verkopen in Frankrijk “en viager”, maar de verwachting is dat dit percentage in de komende jaren zal stijgen. Voor Nederlanders die een woning in Frankrijk bezitten en een (aanvulling op hun) pensioen goed kunnen gebruiken, is deze vorm van verkoop dé manier! Zoals immer, geldt ook hier dat er met beleid gehandeld dient te worden, maar mits kundig hierbij begeleid, gloort er voor allen die een pensioen wensen (aan te vullen), een mooie toekomst.

Tabel van de viager coëfficiënten